炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　来源：中国房地产报

　　买是为了更好地卖。

　　今年不断卖卖卖的万科企业股份有限公司（以下简称“万科A”，000002.SZ），近期罕见地有了买入动作。

　　9月4日，阿里司法拍卖平台公布了一则竞价结果确认书，显示颐和地产持有的广州启佑房地产开发有限公司（以下简称“广州启佑”）45%股权已由深圳万海启佑投资有限公司（以下简称“深圳万海”）竞得，成交价为3001.5万元，溢价率达567%。

　　此次拍卖共有两位竞买人，双方经过14个小时的鏖战才决出胜负。深圳万海是万科A旗下子公司，此前已持有广州启佑55%的股权。

　　广州启佑拥有广州市番禺区的两幅工业用地，2016年10月，万科A通过收购广州启佑的股权参与该项目开发，双方计划在三旧改造中将土地用途变更为商业金融用地。由于该项目迟迟未能取得改造批复，深圳万海在2020年底向颐和地产提出解除合作、归还股权转让本金及利息的诉求。本次司法拍卖便是源于此纠纷。

　　9月9日，一位接近万科A的知情人士对中国房地产报记者表示，万科A竞拍广州启佑股权是基于资产保全的考虑，由于是抵债，并不用支付现金。从商业角度看，以3000万元的价格拿下两块地的45%股权也是很划算的，有利于该公司后续进行相关资产处置。

　　━━━━

　　股权拍卖牵扯出旧改恩怨

　　拍卖公告显示，广州启佑成立于2013年，注册资本1000万元。此次拍卖的是颐和地产持有的45%股权，目前已被冻结，起拍价为450万元。持有55%股权的深圳万海拥有优先购买权。

　　虽然只有两位竞买人，但拍卖过程异常激烈。双方从9月3日上午9时55分一直奋战到了当天晚上的23时58分，共竞价了407轮。深圳万海表现积极，在9月2日晚就率先报价，最终也得偿所愿。

　　深圳万海与广州启佑的纠葛可追溯至8年前。

　　2016年10月，颐和地产与广州万科置业有限公司（以下简称“广州万科”）、深圳前海基础设施投资基金管理有限公司（以下简称“前海基金”）签订《番禺区群贤路项目转让合同》，拟以2.5亿元将广州启佑的全部股权及相关权益转让给后者，其中，广州万科持股60%，前海基金持股40%。

　　彼时，广州启佑享有广州市番禺区大石街道迎宾路354号之一、二两块地的国有土地及地上建筑物产权、使用权等完全权益，总用地面积17039平方米，总建筑面积9739.96平方米，地块属性为工业用地。颐和地产承诺，地块已纳入广州市三旧改造范围内，目标规划设计条件为：土地用途为商业金融用地，总用地面积17039平方米，净用地面积12530平方米，容积率4.0，总计容建筑面积50120平方米，建筑密度≤40%。但截至合同签订日，该项目还未取得政府部门关于地块三旧改造的相关批复。

　　双方商定，颐和地产负责取得地块的三旧改造批复等相关文件，且批复内容（包括但不限于土地性质、规划指标等）符合合同约定。若该公司未能在约定期限取得自主改造的批复，土地性质变更为商业金融用地或二类居住用地之外的其他性质，计容建筑面积减少30%及以上，广州万科、前海基金可选择解除合同。

　　上述合作条款为双方日后的纠纷埋下了伏笔。

　　入局没多久，前海基金就萌生了退意，在2017年1月退股，广州启佑的股权结构变更为深圳万海、颐和地产分别持股55%、45%。

　　根据合同约定，颐和地产取得地块改造批复的时限为2019年5月24日。但项目进展并不顺利，一开始，广州市国土资源和规划委员会表示，因该地块位于城际轨道广佛环线大石站综合开发范围内，不建议自行改造，应由广州市土地开发中心统一收储。

　　得知政府收储决定后，广州启佑暂停了自主改造工作，重新编制了地块的更新改造实施方案，申请按照“政府收储，公开出让，收益分成”方式实施改造。只是，2021年1月，广州市土地开发中心明确表示不对该地块进行收储，广州启佑因此重新开始自主改造进程。

　　辗转4年，这个项目又回到了原点。万科A不打算继续蹉跎下去了，2020年12月，深圳万海向颐和地产发出《关于大石群贤路项目解除合作的函》，要求解除项目的转让合同，归还已支付的本金和利息。由于颐和地产迟迟没有回应，深圳万海便提起诉讼，最终法院判决双方解除相关项目转让合同，颐和地产向深圳万海返还股权转让款1.375亿元并支付利息，深圳万海就广州启佑45%股权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，优先受偿金额以1.125亿元为限。

　　━━━━

　　“瘦身健体”  清理非主业投资

　　10天前，万科A发布上半年的经营业绩，营业收入同比下降28.9%至1427.8亿元，归属母公司净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%，录得上市以来的首个半年报亏损。销售端也不乐观，上半年仅实现销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%，但回款率突破了100%。

　　化债仍是万科A的重要工作。上半年，该公司累计偿债524亿元，截至6月底，其有息负债合计3312.7亿元，占总资产的比例为23.3%。一年内到期的有息负债1019.5亿元，占比为30.8%。截至6月底，该公司的货币资金为924亿元，现金与短期债务覆盖率收窄至0.9倍，短债偿付仍有一定压力。

　　期内，万科A录得-51.76亿元的经营性净现金流，同比下降-377.63%，但第二季度的经营性净现金流已开始转正。

　　根据管理层在业绩会上的表态，保刚兑是万科A的底线之一。为此，该公司推出了瘦身健体一揽子方案，包括实现总体负债规模下降，明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务，清理和转让非主业的财务投资，坚决大力度推进商办等大宗资产交易，完成融资模式转型等。

　　在大宗资产交易方面，万科A首席运营官刘肖表示，今年1月到7月，该公司已经完成204亿元的交易，包含了31个项目，有商业、办公、酒店、公寓等。为了加快资金回笼，万科A对资产交易和股权处置采取了坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

　　刘肖透露，未来4个月，万科A的大宗交易工作将按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中。

　　减少投资支出也是一种瘦身的方式。上半年，万科A只获取3个新项目，总地价10.2亿元，权益地价总额仅7.8亿元。

　　从这个角度看，此次万科A竞拍工业用地的股权，并不符合该公司清理非主业投资、聚焦核心业务的战略导向。对此，上述知情人士表示，此次广州启佑45%股权之所以溢价率较高是因为司法拍卖的标的物估值远低于市场价值，即便是3001.5万元的最终成交价，也是低于市场估值的。万科A之所以参与竞拍，主要是担心广州启佑的股权旁落会造成自身的损失。更重要的是，此次股权拍卖所得款项，万科A也有优先受偿权，即不用支付现金便可获得项目的剩余股权。由于地块并非住宅用途，未来，万科A大概率会采取出清资产的方式回笼现金。