来源：金融时报

　　记者：马梅若

　　10月25日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等主要商业银行，对符合条件的存量房贷利率进行了批量集中调整，将加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，调整到不低于-30个基点。

　　此次调整到底后，大家的房贷利率能降低多少？本轮调整又要分几步？《金融时报》记者梳理了5大典型案例。

　　1．为何刚刚查到的调整后房贷利率比预期的要高？最近一个定价周期内LPR的降幅何时能体现？

　　2．二套房房贷客户是否能享受本次调整，幅度能有多大调整？

　　3．受所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限限制的地方，本次如何调整？

　　4．部分借款人此前选择了存量固定利率房贷，本次如何参与调整？

　　5．有借款人曾出现拖欠还款，本次能否参与调整？

　　重定价日，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来

　　王先生是一位个体工商户，2018年8月因生活刚需，决定在陕西省咸阳市购房。据其介绍，当时贷款执行利率为5.635%，虽然利率高，但考虑购房为自住刚需，同时楼盘交通便利、户型也很宜居，想想好不容易挑选到的心仪房子，咬咬牙也就贷款买了。2020年，房贷利率定价基准由贷款基准利率转为LPR，因王先生对LPR理解不透彻，错过了定价基准转换的机会。2023年，王先生看到了降低存量首套住房贷款利率的新闻，决定抓住那次调整时机，早日享受利率优惠。最后，贷款利率也变为跟随LPR调整。

　　今年10月中旬，王先生通过新闻、自媒体等渠道了解到国家又要调低房贷利率。通过去年利率调整，王先生了解到工行的手机银行APP，功能强大、使用方便，特别是个人贷款中很多相关功能都特别贴近实际，包括查询调整情况、修改还款日、修改还款方式等，王先生立即登录工行手机银行，查到这次利率调整的政策，也看到了自己的利率能调到LPR-30BP，实际利率会变成3.65%。

　　“我还听一些媒体分析，房贷利率最低能调到3.55%，为啥我不行？”心生疑惑的王先生10月22日联系了工行个贷客户经理，通过专业讲解，了解到自己的贷款重定价日是在12月12日，到时会执行最新的LPR，因为10月LPR降了25BP，如果11月LPR不调整，届时贷款利率会调到3.3%。“感谢国家又给自己送了一个大红包！”他感慨。

　　由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至不低于-30BP所致。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。

　　二套房贷款客户也能享受

　　张先生在北京市某高科技园园区任职副总经理。在家庭生育二胎后，因之前首套房面积较小，为改善居住条件、给家中老大提供好的上学环境，2022年9月，夫妻俩卖掉了五环外的房子，又拿出工作多年的积蓄换购了第二套住房。在支付四成首付后，张先生在工商银行北京分行办理了二套房贷款，利率为LPR+105BP，2023年9月国家统一批量调整房贷利率时，贷款利率从5.25%调低到4.75%，调整成LPR+55BP。

　　“虽然LPR不断调整，但贷款利率一直在4.4%以上，每月一万多元的利息支出和家庭日常生活支出让四口之家感觉到很大压力，只能压降不必要的生活支出。”张先生表示，也考虑过提前还款以减少生活压力，但迟迟没下决心。

　　近日，张先生通过新闻了解国家要再次调低存量住房贷款利率，立即联系工商银行贷款服务行客户经理，在客户经理的指导下，登录工商手机银行，查看了调整的具体政策，也查询到了自己目前的贷款完全符合这次调整条件，张先生非常高兴。根据工商银行公布的具体方案，张先生这笔贷款利率最快在10月25日由银行批量调整完成，不需要提供任何申请资料、不需要跑银行，调整后银行还会短信告知结果，自己也可以通过手机银行查看调整结果。

　　根据客户经理的测算，张先生贷款余额270万元，贷款剩余期限25年，调整后利率从原来LPR+55BP调整至LPR-30BP，比调整前利率下降了85个BP，月还款额减少约2000元，后面总的归还利息总额比调整前减少40多万元。

　　北京等地仍受所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限限制，本次如何调整？

　　根据市场利率定价自律机制发布的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》），批量调整阶段，商业银行将在LPR上加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度降至不低于-30BP。但不得低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷利率加点下限（如有）。

　　也就是说，此轮存量房贷批量调整后，购房者的存量房贷利率均将降至不低于LPR-30BP（除北京、上海、深圳二套房贷外）。 

　　据北京的张女士介绍，她家住在五环外，贷款申请时是二套，当时正赶上了利率高点。最近看到建行的公告，得知二套房也能调整，她马上前往网点咨询。网点工作人员为她耐心解释政策。她得知，这次利率调整，她可以从LPR+105个基点调整为LPR-25个基点，利率直接从5.25%降到3.95%，每月还款利息节省约970元，一年就是11000多块钱。“正好双11了，我准备用省下的钱为自己买身新衣服去。”她兴奋地表示。

　　固转浮，也能享受本次利率调整

　　田女士告诉记者，“我贷款的时间比较早，那会儿的利率是基准利率的85折。之前听说了政策后，我咨询了建行的工作人员，决定申请把自己的基准利率贷款转为浮动利率。”10月25日批量调整后，她的利率直接从4.165%降到3.55%（LPR-30BP），每月还款额减少了约1800元。她听建行工作人员说，等到明年初她的贷款LPR调整时，她的利率还会进一步下降。

　　据《金融时报》记者此前了解，对于存量固定利率房贷借款人，会收到商业银行的短信提示，自主选择是否转换为浮动利率。如借款人同意转换，可以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为不低于-30BP。拖欠客户也能享受房贷利率调整

　　扬州的王先生从事建筑行业。去年以来由于市场不景气，建筑行业利润大幅减少，2021年他为了小孩上学，买了一套小学和初中双学区房，花了200多万，当时是二套房，利率上浮80BP。现在每月两套房贷总还款20000多元，成了一笔不小的压力。由于公司下面还有很多人要养，10月贷款已经拖欠了几天。

　　10月12日看到建设银行发布关于调整存量房贷利率的公告后，他联系了贷款银行江都龙川支行。工作人员告知拖欠客户也可以享受到降息，并为他做了调整前后还款的测算。

　　记者获悉，调整前，王先生的房贷利率是4.65%（LPR+80BP），调整后可下降到3.55%（LPR-30BP），直接下调1.1%，每月可以少还利息1800多元，每年可节省2万元的利息开支。王先生准备用这部分节省的利息去补贴公司人员的油费。

　　为了进一步减轻王先生的还款压力，工作人员向他推荐了延后还款服务，2年内每月以偿还全额贷款利息为主，第二天他就凑钱将10月的贷款还清，办理了24期延后还款。工作人员给他测算出，10月26日房贷利率调整后，他每月只需还不到6000元，较之前每月少还一大半，大幅减少了房贷还款压力。